"70%까지 된다"는 말만 믿었다가
처음 내 집을 알아볼 때 "LTV 70%니까 6억짜리면 4억쯤 빌리겠지" 하고 계산기를 두드렸다. 그런데 2025년 6·27, 10·15 대책을 거치면서 그 셈법이 거의 다 깨졌다. 지금(2026년) 서울 전역과 경기 12곳은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶여 있고, 여기서 일반 주택담보대출 LTV는 70%가 아니라 40%다. 다주택자는 아예 0%. 비규제지역이 70% 수준이다. "LTV 80%"는 사실상 옛말이 됐다.
진짜 함정은 '6억 한도'
LTV보다 더 세게 발목을 잡는 게 따로 있다. 수도권·규제지역에서 집을 사려고 받는 주담대는 총액 상한이 6억 원으로 묶였다(시가 15억 이하 기준). 소득이 아무리 높아도, LTV를 곱해 더 나와도 6억에서 끊긴다. 15억~25억 주택은 4억, 25억 초과는 2억까지만. 그래서 10억짜리 집을 사도 대출은 6억이 끝이고, 나머지 4억은 자기 돈으로 메워야 한다. 내가 "70%면 7억"이라고 계산했던 게 현실에선 6억에 막힌 이유가 이거였다.
생애최초는 그나마 숨통 — 그래도 6억
평생 집을 가진 적 없는 '생애최초'라면 규제지역에서도 LTV 70% 우대를 받는다(일반 40%보다 훨씬 낫다). 6·27 대책으로 80%에서 70%로 깎이긴 했다. 단, 여기에도 6억 한도와 6개월 내 전입 의무가 붙고, 세대 전원이 무주택이어야 한다. 지방 비규제 지역에서 생애최초로 사면 LTV 80%까지 가능한 경우도 있다. 자격이 되면 이만한 카드가 없으니 꼭 챙기자.
결국 DSR이 마지막 관문
LTV와 6억 한도를 통과해도 DSR에서 또 걸린다. DSR은 연 소득 대비 모든 대출 원리금 비율인데, 은행권 40%, 2금융권 50%가 상한이다. 연봉 6,000만 원이면 연간 원리금이 2,400만 원을 넘을 수 없고, 기존 신용대출·자동차 할부까지 전부 합산된다. 게다가 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용돼, 실제 심사 땐 금리에 가산(수도권·규제지역은 하한 3%)을 얹어 한도를 더 줄인다. 그래서 실제 대출 가능액은 LTV·6억 한도·DSR 셋 중 가장 낮은 금액으로 정해진다. 세 개를 따로 계산해봐야 하는 이유다.
대출 전에 이것만큼은
① 집이 규제지역인지부터 확인(서울 전역+경기 12곳). ② 규제지역이면 일반 40%·생애최초 70%, 그리고 6억 한도. ③ 내 소득으로 DSR 40% 안에서 얼마가 나오는지. ④ 원리금균등·원금균등·체증식 중 월 부담 비교. 총무랩 LTV·DSR 주택담보대출 한도 계산기에 집값과 소득을 넣으면 두 기준을 한 번에 볼 수 있다. 다만 대출 규제는 대책이 나올 때마다 바뀌니(이 글도 2026년 기준), 실제 실행 전엔 은행·주택도시보증공사(HUG)에서 최신 조건을 꼭 확인하시길.