청약은 가점 1~2점, 특공 유형 하나 잘못 고르면 당락이 갈린다. 그런데 많은 사람이 "대충 몇 점이겠거니" 하고 넘긴다. 내 점수를 정확히 계산해봐야 가점제로 밀어붙일지, 추첨제로 방향을 틀지가 정해진다. 표본 한 명을 세워 84점을 실제로 계산해보자.
STEP 1~3 · 84점은 이렇게 쪼개진다
가점은 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 통장 가입 기간(17점)으로 최대 84점이다. 민영 85㎡ 초과는 가점제 100%, 85㎡ 이하는 지역에 따라 가점 40~75%·추첨 25~60%로 섞인다.
| 항목 | 최고점 | 세부 기준 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 1년 미만 2점 → 15년 이상 32점 (1년마다 2점) |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점 → 6명 이상 35점 (1명마다 5점) |
| 통장 가입 기간 | 17점 | 6개월 미만 1점 → 15년 이상 17점 |
무주택 기간은 만 30세 또는 혼인신고일 중 늦은 날부터 센다. 분양권·입주권도 주택으로 보니, 이걸 갖고 있으면 무주택 기간이 리셋된다는 점을 주의하자.
배우자의 청약통장 가입기간 50%를 내 점수에 더할 수 있다(최대 3점). 단 합산해도 통장 항목 총점 17점은 못 넘는다. 위 표본이 배우자 통장까지 합치면 8점 → 최대 11점, 총점은 51점까지 오른다. 부부라면 두 사람 통장 개설일을 먼저 대조하자.
배우자는 세대를 분리해도 부양가족에 포함된다. 직계존속(부모·조부모)은 3년 이상 동거가 요건이고, 주민등록표상 등재 기간으로 따진다. 성년 자녀는 미혼이면 인정된다. 한 명 차이로 5점이 왔다 갔다 하니 꼼꼼히 따져야 한다.
가점이 커트라인에 못 미치면 — 추첨제·특공을 노려라
표본처럼 48점이면 수도권 인기 단지 커트라인(60~74점)에는 못 미친다. 이땐 두 갈래 전략이 있다.
첫째, 추첨제 물량이 많은 지역·평형을 고른다. 수도권 민영 85㎡ 이하는 추첨 비율이 50~75%로 꽤 높고, 지방·비규제지역은 더 높다. 1순위 미달 지역은 2순위도 유효하고, 미분양은 통장 없이 선착순 계약도 된다.
둘째, 특별공급으로 경쟁 자체를 바꾼다. 특공은 같은 주택에 중복 신청은 안 되지만, 단지가 다르면 같은 날 다른 유형에 동시에 넣을 수 있다. 2024년부터 다자녀가 2자녀로 완화됐고, 신생아 특별공급이 새로 생겨 출산 가구 기회가 늘었다.
| 유형 | 핵심 요건 |
|---|---|
| 신생아 | 2세 이하 자녀(2024 신설), 출산 가구 우선 |
| 신혼부부 | 혼인 7년 이내, 무주택 (특공 비중 확대) |
| 다자녀 | 미성년 자녀 2명 이상(2024 완화) |
| 노부모부양 | 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 |
| 생애최초 | 생애 첫 주택, 소득 기준 충족 |
| 기관추천 | 장애인·국가유공자·철거민 등 |
신혼부부라면 특공 요건과 자금 계획을 신혼부부 주택자금 지원과 함께 보면 정리가 된다. 대출 한도가 궁금하면 LTV·DSR 실제 한도 계산도 참고하자. (공급 비율·요건은 모집공고마다 다르니 청약홈 공고를 직접 확인하자.)
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