신혼 때 처음 집 구하는 과정은 정보 싸움이다. 취득세 감면, 정책대출, 특별공급이 다 따로 굴러가서 하나라도 놓치면 수백만 원을 그냥 날린다. 그중에서도 갈림길은 집을 살 것인가, 전세로 갈 것인가다. 정책대출도 이 둘로 나뉘니, 먼저 나란히 놓고 비교해보자.
정책대출 비교 — 소득·주택 요건이 갈림길
같은 신혼이라도 출산 여부와 소득에 따라 받을 수 있는 상품이 달라진다. 표로 정리하면 이렇다.
| 상품 | 용도 | 소득(부부합산) | 대상 주택 | 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 신생아 특례 디딤돌 | 구입 | 2억 이하(맞벌이) | 9억 이하·85㎡ | 최대 4억 |
| 신혼 디딤돌 | 구입 | 8,500만 이하 | 6억 이하 | 주택가·소득별 |
| 신생아 특례 버팀목 | 전세 | 2억 이하(맞벌이) | 보증금 수도권 5억 | 최대 3억 |
| 신혼 버팀목 | 전세 | 소득 기준별 | 보증금 요건별 | 수도권 3억·외 2억 |
출산(입양) 2년 이내 가구라면 신생아 특례가 소득·금리에서 가장 유리하다. 금리는 우대를 겹치면 연 1%대까지 내려가고, 대출 기간 중 추가 출산 시 자녀 한 명당 0.2%p씩 더 깎인다(하한 연 1.0%). 일반 신혼 상품과 특례 중 뭐가 유리한지는 소득·자산·주택가로 갈리니 둘 다 조회해보는 게 순서다. 실제 대출 한도가 궁금하면 LTV·DSR 실제 한도 계산도 함께 보자.
취득세 — 생애최초면 200만 원까지 면제
2023년부터 생애최초 주택 구입자는 주택 가격과 무관하게 200만 원 한도로 취득세가 면제된다(수도권 12억·비수도권 9억 이하). 6억 이하 1주택은 취득세가 1%라 사실상 전액 면제되는 경우가 많다.
| 주택 가격 | 일반 취득세율 | 생애최초 감면 | 실질 세율 |
|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 200만 원 한도 면제 | 0~1% |
| 6억~9억 | 1~3% (비례) | 200만 원 공제 | 경감 |
| 9억 초과 | 3% | 적용 안 됨 | 3% |
청약 — 신혼부부 특별공급도 같이 노린다
공공·민영 특별공급 중 신혼부부 물량이 꽤 큰 비중이고, 최근 비중이 더 확대됐다. 요건은 혼인 7년 이내, 무주택 세대주가 기본이고, 소득은 도시근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%) 이하다. 2024년부터 신혼 특공에 추첨제가 도입돼, 가점·청약통장 기간이 짧은 신혼부부에게도 기회가 생겼다. 가점 구조와 특공 유형은 청약 가점 계산에서 함께 확인하자.
계약서 — 등기부 확인이 생명
아파트 매매계약서엔 등기사항전부증명서상 권리관계, 관리비 체납, 임차인 현황, 하자 고지가 꼭 들어가야 한다. 특히 임차인이 있는 집을 살 땐 임차인의 전입일·확정일자를 확인해 선순위 여부를 따져야 한다. 계약금은 보통 매매가의 10%이고, 해제 시 매도인 귀책이면 배액 상환, 매수인 귀책이면 몰취가 원칙이다. 잔금 전에 등기부를 다시 확인하고, 법무사를 통해 소유권이전등기와 잔금을 동시에 처리하는 구조가 가장 안전하다. (정책대출·세제 요건은 자주 바뀌니 신청 시점 기준을 주택도시기금·청약홈에서 꼭 확인하자.)
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