임대료 인상 5% 상한 — 계약갱신청구권 완전 정리

임대료 인상 5% 상한이란?

상가건물임대차보호법 제11조는 임대인이 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 때 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 못한다고 규정합니다. 이 규정은 환산보증금 기준 이하의 임차인에게만 적용되며, 기준 초과 고액 임차인은 적용 제외입니다.

다만 경제사정의 변동으로 당사자 간 합의로 차임을 증액하는 경우에도 5% 상한을 초과할 수 없습니다. 이 규정은 강행규정이므로 당사자 합의로도 배제할 수 없습니다.

5% 상한은 현재 임대료(차임) 기준으로 계산합니다. 보증금과 월세가 함께 있는 경우 환산보증금 전체에 대해 5%를 적용합니다.

현재 월세 200만 원 → 최대 인상 가능 금액: 200만 원 × 5% = 10만 원 → 갱신 후 최대 210만 원까지 가능

보증금 1억 원 + 월세 150만 원인 경우 환산보증금 = 1억 원 + 150만 원 × 100 = 2억 5천만 원. 이 환산보증금의 5%인 1,250만 원 범위 내에서 보증금과 월세를 조정할 수 있습니다.

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임대료 인상율 계산기

현재 임대료와 갱신 예정 임대료를 입력하면 5% 상한 초과 여부를 자동으로 판단합니다.

상임법 제10조에 따라 임차인은 최초 계약 기간을 포함하여 전체 임대차 기간 10년 내에서 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.

계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신을 청구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신(동일 조건, 1년 연장)으로 처리될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

총무팀이 가장 많이 마주치는 상황입니다. 임대인이 "임대료 20% 인상 없으면 갱신 안 해준다"고 할 때의 대응 순서입니다.

먼저 현재 임차 조건이 환산보증금 기준 이하인지 확인합니다. 기준 이하라면 5% 초과 인상 요구는 법적으로 무효입니다.

계약 만료 6개월~1개월 전에 갱신청구 내용증명을 발송합니다. 임대인이 거절 사유 없이 거절하면 법원에 임차권 확인 소송을 제기할 수 있습니다.

소송 전 무료 분쟁조정 제도를 활용하면 빠르고 저렴하게 해결할 수 있습니다. 관할 시군구에 신청하면 됩니다.

⚠️ 주의: 환산보증금 기준을 초과하는 고액 사무실은 상임법의 5% 상한이 적용되지 않습니다. 이 경우 계약서에 갱신 조건과 인상 상한을 명확히 특약으로 기재하는 것이 중요합니다.