계약 만료가 다가오면 건물주한테서 꼭 연락이 옵니다. "요즘 시세 많이 올랐으니 이번엔 좀 올립시다." 문제는 그 '좀'이 보통 10%, 20%라는 거죠. 그런데 무조건 따를 필요는 없습니다. 계약갱신요구권을 행사해서 갱신하는 거라면 인상폭은 법으로 5%가 상한이거든요. 모르고 더 냈다면 그 초과분은 나중에 부당이득으로 돌려받을 수도 있습니다.
다만 함정이 하나 있어요. '5% 상한'은 모든 계약에 걸리는 게 아닙니다. 갱신요구권을 행사한 갱신일 때만 적용되고, 신규 계약이나 서로 합의해서 새로 쓰는 계약엔 해당되지 않아요. 그래서 내 계약이 어느 쪽인지부터 아는 게 먼저입니다. 아래 계산기로 5% 상한선을 확인하고, 표에서 내 계약이 상한 대상인지 짚어보세요.
1내 계약, 5% 상한 대상일까?
같은 '인상'이라도 계약 성격에 따라 상한이 걸리기도, 안 걸리기도 합니다.
구분
인상 상한
적용 조건
주택 갱신 (갱신요구권)
5% 이내
임차인이 갱신요구권 행사(1회)
상가 갱신 (갱신요구권)
5% 이내
환산보증금 기준액 이하 + 갱신요구권 행사
환산보증금 초과 상가
상한 없음
당사자 협의(차임증감청구는 가능)
신규·합의 갱신
상한 없음
최초 계약, 전세→월세 전환 등
⚠️ 상가는 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)이 지역별 기준액 이하일 때만 임대차보호법의 5% 상한이 적용됩니다. 이 기준을 넘으면 5% 룰이 안 걸리니, 내 환산보증금부터 확인하세요.
2얼마까지 올릴 수 있나 — 계산
최대 인상 임대료 = 현행 임대료 × 1.05 예) 월세 200만 원 → 최대 210만 원 · 보증금 1억 → 최대 1억 500만 원
보증금과 월세를 둘 다 올릴 땐 '각각 5%'가 아니라, 환산보증금 전체로 5%를 넘지 않아야 합니다. 그리고 한 번 올린 뒤 1년 안에는 또 못 올립니다(증액 청구 제한). 계산기에 현재 임대료를 넣으면 상한선과 초과 여부가 바로 나옵니다.
📈 현재 월세별 인상률 조견표 (인상 후 월세)
상가 갱신 시 5%가 상한입니다. 현재 월세에 인상률을 적용한 인상 후 월세입니다. 예를 들어 월세 300만원을 5% 올리면 315만원입니다.
현재 월세
+2%
+3%
+4%
+5%(상한)
500,000원
510,000원
515,000원
520,000원
525,000원
1,000,000원
1,020,000원
1,030,000원
1,040,000원
1,050,000원
1,500,000원
1,530,000원
1,545,000원
1,560,000원
1,575,000원
2,000,000원
2,040,000원
2,060,000원
2,080,000원
2,100,000원
3,000,000원
3,060,000원
3,090,000원
3,120,000원
3,150,000원
5,000,000원
5,100,000원
5,150,000원
5,200,000원
5,250,000원
🗺️ 2026년 지역별 환산보증금 기준 (5% 상한 적용선)
5% 상한은 환산보증금이 아래 기준 이하일 때만 적용됩니다(초과 시 협의). 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100). 예: 보증금 5,000만원 + 월세 300만원 → 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만원.
지역
환산보증금 기준
서울특별시
9억 원 이하
과밀억제권역(서울 제외)·부산
6억 9,000만 원 이하
광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기)
5억 4,000만 원 이하
그 밖의 지역
3억 7,000만 원 이하
※ 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(2026년 기준). 환산보증금이 기준을 초과하면 5% 인상 상한이 적용되지 않지만, 계약갱신요구권(최대 10년)은 초과해도 보장됩니다. 신규 계약·합의 갱신은 5% 상한 대상이 아닙니다.
35% 넘게 요구받았을 때
건물주가 "안 올려주면 나가라"며 5% 초과를 밀어붙이는 경우가 있습니다. 갱신요구권을 행사한 상황이라면 그 초과분 요구는 법적 근거가 없으니, 「주택임대차보호법」 제7조(상가는 「상가건물임대차보호법」 제11조)를 근거로 정중히 거절하면 됩니다. 대놓고 거절이 부담되면 "5% 안에서 올리되 계약 기간을 늘리겠다"처럼 역제안을 하는 게 현실적이고요. 끝내 합의가 안 되면 대한법률구조공단의 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 무료로 조정을 신청할 수 있습니다.
4총무·재무 담당자라면
임대료는 고정비라 인상 한 번이 예산에 바로 꽂힙니다. 연초에 그해 만료되는 임대차 계약을 목록으로 뽑아 '5% 인상 가정'으로 예산을 잡아두면 갱신 협상 때 흔들리지 않아요. 만료 6~2개월 전(주택)·6~1개월 전(상가)에 갱신 의사를 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있다는 점, CPI(소비자물가) 연동 조항이 있는 계약은 5%와 별개로 따로 계산해야 한다는 점도 미리 챙겨두면 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문
5% 상한이 무조건 적용되나요?
아니요. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에만 적용됩니다. 신규 계약, 서로 합의해 새로 쓰는 갱신, 환산보증금 기준을 넘는 상가는 5% 상한이 걸리지 않습니다.
5% 초과 요구를 받으면 어떻게 하나요?
갱신요구권을 행사한 상황이라면 초과분은 효력이 없습니다. 일단 5% 이내로 내고, 이미 더 냈다면 부당이득 반환을 청구할 수 있어요. 다툼이 생기면 임대차분쟁조정위원회에 무료 조정을 신청하면 됩니다.
갱신요구권은 몇 번까지 행사하나요?
주택은 1회(2년 + 2년)까지, 상가는 최초 계약을 포함해 전체 임대차 기간 10년 범위 안에서 행사할 수 있습니다.
보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수 있나요?
각각 5%가 아닙니다. 보증금과 월세를 환산보증금으로 합산했을 때 그 증가폭이 5%를 넘지 않아야 합니다. 둘을 따로 5%씩 올리면 합산 기준으로는 5%를 초과할 수 있으니 주의하세요.
인상 기준 금액·기준일은 언제인가요?
직전 계약의 임대료가 기준입니다. 또 임대료를 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없어서, 작년에 인상했다면 올해는 시점부터 다시 따져야 합니다.
월세 300만원을 5% 올리면 얼마인가요?
인상 후 월세는 315만원(인상액 15만원)입니다. 200만원은 210만원, 500만원은 525만원이 상한이에요. 상가 갱신계약 기준 연 5%가 최대입니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 5% 상한이 안 되나요?
맞습니다. 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 지역 기준(서울 9억, 과밀억제·부산 6.9억, 광역시 등 5.4억, 그 외 3.7억)을 초과하면 5% 상한이 적용되지 않고 당사자 협의로 정합니다. 단, 계약갱신요구권 10년은 초과해도 보장됩니다.
신규 계약에도 5% 인상 상한이 적용되나요?
아니요. 5% 상한은 기존 임차인의 '갱신 계약'에만 적용됩니다. 최초 신규 계약이나 전세→월세 전환 등 합의로 조건을 새로 정하는 경우에는 상한이 없습니다.