재산세 구조 — 과세표준과 공정시장가액비율의 관계
재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 주택·건물·토지·선박·항공기에 부과되는 지방세다. 과세표준은 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하며, 이 비율이 낮을수록 세 부담이 줄어든다. 2026년 주택 공정시장가액비율은 시가 3억 원 이하 43%, 3억~6억 60%, 6억 초과 80%로 구간별로 다르게 적용된다.
| 주택 공시가격 | 공정시장가액비율 | 세율 구간 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 43% | 0.1% |
| 6,000만~1.5억 | 43~60% | 0.15% |
| 1.5억~3억 | 60% | 0.25% |
| 3억 초과 | 80% | 0.4% |
재산세는 7월(건물·주택 1/2)과 9월(토지·주택 1/2)에 분납하며, 세액이 500만 원을 초과하면 60일 이내 분납 신청이 가능하다.
종합부동산세 — 2026년 공제액·세율 체계
종합부동산세(종부세)는 보유 주택의 공시가격 합산액이 기본 공제액을 초과하는 경우 부과되는 국세다. 2026년 1세대 1주택자의 기본 공제액은 12억 원이며, 다주택자는 9억 원이 적용된다.
1세대 1주택 기본공제: 12억 원
다주택자 기본공제: 9억 원
공정시장가액비율: 60% (2026년)
세율: 0.5%~5.0% (보유 주택 수·가액에 따라 차등)
고령자·장기보유 세액공제: 최대 80%
1세대 1주택 고령자·장기보유 공제
만 60세 이상 1세대 1주택자는 연령에 따라 20~40%의 세액공제를 받을 수 있으며, 5년 이상 보유 시 20~50%의 장기보유 공제가 중복 적용된다. 두 공제의 합산 상한은 80%다. 공시가격 12억 원 이하 1주택자는 종부세 자체가 발생하지 않으므로 공제 검토가 불필요하다.
합산배제 신청 — 임대등록·주택 수 제외
다음 주택은 종부세 합산 대상에서 제외 신청이 가능하다. 9월 16일~30일 사이에 홈택스 또는 세무서에 신청해야 하며, 기한을 놓치면 해당 연도 합산배제 혜택을 받을 수 없다.
- 공공임대주택: 공공주택사업자 소유 임대주택
- 미분양 주택: 건설업자 소유로 5년 이상 미분양된 주택
- 사원용 주택: 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모(85㎡) 이하 주택
- 등록 임대주택: 지자체·세무서 임대사업자 등록 완료 + 의무임대기간 충족
납부 유예 제도 — 현금 흐름 부담 완화
1세대 1주택자 중 직전 연도 총급여 7,000만 원 이하(또는 종합소득 6,000만 원 이하)이고 해당 연도 종부세가 100만 원을 초과하는 경우, 주택 양도·상속·증여 시점까지 납부를 유예할 수 있다. 유예 기간 중 연 1.2% 이자가 가산되지만, 현금 보유가 부족한 고령 1주택자에게 실질적인 부담 완화 수단이 된다.
6월 1일 이전에 주택을 매도하거나 잔금을 받으면 해당 연도 재산세·종부세 납세 의무가 매수인에게 이전된다. 양도 계획이 있다면 5월 31일 이전 잔금 수령 여부가 세 부담에 직접 영향을 준다.
반대로 주택 취득 시에는 6월 2일 이후 잔금을 납부하면 해당 연도 보유세를 매도인이 부담하므로, 취득자 입장에서 유리한 타이밍 전략이 될 수 있다.
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