잔금 며칠 차이로 보유세가 넘어간다 — 6월 1일과 재산세·종부세 사례

회사 명의 사택을 정리하면서 매각 잔금일을 5월 28일로 잡은 적이 있다. 며칠 당긴 것뿐인데, 그해 재산세·종합부동산세가 통째로 매수인 몫으로 넘어갔다. 보유세는 6월 1일에 누가 갖고 있었느냐로 납세자가 정해지기 때문이다. 이 날짜 하나가 수백만 원을 가른다. 실제 상황을 따라가며 구조를 보자.

상황 1. 재산세 — 공시가격 전부에 매기는 게 아니다

재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과되는 지방세다. 핵심은 공시가격 전체가 아니라, 거기에 공정시장가액비율을 곱한 '과세표준'에 세금을 매긴다는 점이다. 주택 공정시장가액비율은 원래 60%인데, 1세대 1주택자는 특례로 더 낮게 적용된다 — 공시가격 3억 이하 43%, 3억~6억 44%, 6억 초과 45%(2026년 기준). 1주택자면 같은 집이라도 세금이 꽤 줄어든다.

이렇게 나온 과세표준에 아래 세율을 단계별로 적용한다.

주택 재산세는 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지된다. 납부 세액이 250만 원을 넘으면 2개월(다음 납기) 이내로 나눠 낼 수 있다.

상황 2. 종합부동산세 — 1주택 12억 이하면 아예 안 나온다

종부세는 보유 주택 공시가격 합계가 기본공제액을 넘을 때 붙는 국세다. 1세대 1주택은 12억 원, 그 외는 9억 원까지 공제된다. 즉 1주택이고 공시가 12억 이하면 종부세는 아예 안 나온다. 위 사례에서 사택이 1채·공시가 10억이었다면, 잔금 타이밍이 갈랐던 건 사실상 재산세 쪽이었던 셈이다.

만 60세 이상 1세대 1주택자는 연령에 따라 20~40%, 5년 이상 보유하면 20~50%의 세액공제를 받고, 둘을 합쳐 최대 80%까지 깎인다. 다만 공시가 12억 이하 1주택자는 종부세 자체가 안 나오니 공제를 따질 일도 없다.

상황 3. 합산배제 — 9월 16~30일을 놓치면 그해는 끝

아래 주택은 종부세 합산에서 빼달라고 신청할 수 있다. 단 신청 기간이 9월 16일~30일로 짧고, 놓치면 그해는 혜택을 못 받는다. 회사가 사원용 주택을 보유 중이라면 총무가 이 날짜를 챙겨야 한다.

• 공공임대주택 — 공공주택사업자 소유 임대주택
• 미분양 주택 — 건설업자 소유로 5년 이상 미분양된 주택
• 사원용 주택 — 종업원에게 무상 제공하는 국민주택규모(85㎡) 이하 주택
• 등록 임대주택 — 지자체·세무서 임대사업자 등록 완료 + 의무임대기간 충족

상황 4. 현금이 부족하면 — 납부 유예

1세대 1주택자이면서 직전 연도 총급여 7,000만 원 이하(종합소득 6,000만 원 이하)이고 그해 종부세가 100만 원을 넘으면, 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수 있다. 유예 기간엔 소정의 이자가 붙지만, 소득은 적은데 집값만 오른 고령 1주택자에겐 숨통이 된다.