법인 명의 부동산, 개인과 뭐가 다른가 — 취득·보유·양도 3단계 비교

회사가 사옥이나 사택을 사들이는 일을 맡으면, 개인이 집 사는 것과 세금 체계가 완전히 다르다는 데서 먼저 막힌다. 특히 주거용은 법인 중과가 세서, 개인 명의와 뭐가 어떻게 다른지부터 나란히 놓고 봐야 판단이 선다. 취득·보유·양도 세 단계로 비교해보자.

취득 — 법인은 첫 주택부터 12% 중과

2020년 중과 이후 법인이 주거용 부동산을 사면 취득세가 12%다. 개인은 다주택이 돼야 8~12% 중과에 걸리지만, 법인은 주택 수와 무관하게 첫 주택부터 12%가 적용된다. 반면 업무용(비주거) 건물은 개인과 같은 4%대다. 표로 정리하면 이렇다.

보유 — 종부세에서 개인과 결정적으로 갈린다

비교표에서 가장 크게 벌어지는 칸이 보유세다. 개인은 종부세에서 공시가격 9억 원이 공제되고 2주택 이하는 0.5~2.7% 일반세율을 받는다. 반면 법인은 기본공제가 없이 보유 주택 공시가격이 그대로 과세표준이 되고 최고세율이 적용된다. 시세차익을 노린 법인 명의 주택 투자의 실효성이 낮은 결정적 이유가 여기 있다. 다만 업무용 사옥은 이야기가 다르다 — 보유 비용을 법인세 손금으로 처리할 수 있어, 실사용 목적이라면 법인 명의가 합리적일 수 있다.

사옥 취득 — 회계 처리가 핵심

업무용 사옥을 사면 건물은 감가상각 자산, 토지는 비상각 자산으로 나뉜다. 건물 내용연수는 철근콘크리트 40년, 철골조 30년이고, 정액법이나 정률법으로 매년 감가상각비를 손금 처리할 수 있다. 취득세·등록면허세·법무사비·중개수수료는 그 자리에서 비용 처리하면 안 되고 전부 취득원가에 넣어 자산으로 잡아야 한다. 이후 유지·보수비는 자산 가치를 올리는 자본적 지출과 현상 유지인 수익적 지출로 구분해 처리한다 — 이 구분을 틀리면 세무조사 때 지적받기 쉽다.

임원 사택 제공 — 근로소득 과세 함정

법인이 임원에게 사택을 공짜나 싸게 주면, 시가와 실제 받은 금액의 차액이 그 임원의 근로소득으로 잡혀 세금이 붙을 수 있다. 다만 일정 요건을 갖추면 비과세된다(소득세법 시행령 제38조).

매입 절차 — 이사회 결의 빠뜨리면 배임 시비

상장법인은 자산총액의 10% 이상 부동산을 취득할 때 이사회 결의와 공시 의무가 생긴다(자본시장법 제161조). 비상장 중소기업도 정관에 이사회 결의 사항으로 돼 있으면 그 절차를 지켜야 한다. 대표이사가 단독으로 고가 부동산을 사들였다가 나중에 배임 문제가 불거지는 사례가 적지 않으니, 내부 의사결정 절차는 반드시 밟아두자.

정리하면, 주택 시세차익이 목적이면 법인 명의는 대체로 불리하고, 실사용 업무용 사옥이면 법인 명의가 합리적일 수 있다. 목적부터 가른 뒤 세무 검토로 확정하는 게 순서다. (세율·요건은 바뀔 수 있으니 실제 거래 전 세무 전문가 확인을 권한다.)