상가 임대료 5% 상한, 우리 계약에 걸릴까 — 3단계로 판단하는 법

사무실 임대인한테서 "다음 갱신 때 임대료 15% 올리겠다"는 통보를 받은 적이 있다. 순간 "이거 그냥 받아들여야 하나" 싶었는데, 알고 보니 상가 임대료는 갱신할 때 5% 넘게 못 올린다. 다만 여기엔 "언제나 5%"가 아니라 몇 개의 조건이 붙는다. 그 조건을 순서대로 따져 내려가면 우리 계약이 5% 상한을 받는지 아닌지가 바로 나온다. 아래 흐름도부터 보자.

1단계 · 신규 계약인가, 갱신인가부터 가른다

상가건물임대차보호법 제11조는 임대인이 차임·보증금 증액을 청구할 때 5%를 넘지 못한다고 못 박는다. 그런데 이 상한은 계약을 갱신하거나 존속 중에 올릴 때만 걸린다 — 이건 합의로도 못 깨는 강행규정이다. 반면 계약이 끝나고 완전히 새로 쓰는 신규 계약에는 5% 상한이 안 붙어 시세대로 오른다. 실무에서 제일 헷갈리는 게 바로 이 지점이라, 임대인이 "새 계약이니 5%는 상관없다"고 나오면 정말 신규인지 갱신인지부터 따져야 한다.

2단계 · 환산보증금이 기준 이하인지 본다

갱신이라 해도 5% 상한은 환산보증금 기준 이하 임차인에게만 적용된다. 기준을 넘는 고액 사무실은 상임법 5% 보호 밖이다. 우리 조건이 어느 쪽인지부터 확인하자.

환산보증금은 보증금 + 월세 × 100으로 계산한다. 우리 사무실이 기준 이하인지 헷갈리면 환산보증금 계산기로 먼저 확인하는 게 순서다.

3단계 · 그래서 얼마까지 올릴 수 있나

5% 상한은 현재 임대료를 기준으로 계산한다. 보증금과 월세가 같이 있으면 환산보증금 전체에 5%를 적용한다.

• 월세만 있을 때 — 현재 월세 200만 원이면 200만 × 5% = 10만 원, 갱신 후 최대 210만 원까지.
• 보증금 + 월세일 때 — 보증금 1억 + 월세 150만 원이면 환산보증금 = 1억 + 150만 × 100 = 2억 5천만 원. 그 5%인 1,250만 원 범위에서 보증금·월세를 조정.

4단계 · 갱신은 시기를 지켜 청구한다 (10년까지)

상임법 제10조 덕에 임차인은 최초 계약을 포함해 전체 10년까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 못 자른다. 단 시기를 지켜야 한다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신을 청구해야 하고, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신(같은 조건으로 1년 연장)이 돼버린다. 달력에 미리 표시해두자.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 제한적이다.

• 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우
• 임차인이 무단으로 전대(轉貸)한 경우
• 임차인이 건물을 심각하게 훼손한 경우
• 임대인이 건물 전부를 철거·재건축하는 경우 (6개월 전 고지)

5단계 · "5% 넘게 안 올리면 못 나간다"고 할 때

총무가 제일 자주 부딪히는 상황이다. 임대인이 "20% 안 올리면 갱신 안 해준다"고 나올 때, 감정 싸움 말고 이 순서로 간다.

1. 환산보증금부터 확인 — 기준 이하면 5% 초과 요구는 법적으로 무효다.
2. 내용증명으로 갱신 청구 — 만료 6개월~1개월 전에 '5% 이내 갱신' 내용증명을 보낸다. 임대인이 사유 없이 거절하면 임차권 확인 소송까지 갈 수 있다.
3. 분쟁조정위 신청(무료) — 소송 전에 관할 시·군·구 임대차분쟁조정위원회에 신청하면 빠르고 싸게 풀린다.

총무팀 D-day 체크포인트

• D-90 — 갱신 여부 내부 결정
• D-60 — 현재 임대료 기준 5% 상한액 계산, 임대인과 사전 협의 시작
• D-30 — 갱신 청구 내용증명 발송 (늦어도 D-31까지)
• 갱신 거절 시 — 분쟁조정위 신청 또는 법률 전문가 상담
• 합의 후 — 변경된 조건 서면 확인서 꼭 수령