전세 계약은 어느 한순간에 사기당하는 게 아니다. 등기부를 안 뗀 채 계약서에 도장을 찍고, 보증보험 되는 집인지 안 보고, 잔금 날 전입신고를 미루는 — 그 몇 번의 빈틈이 쌓여서 보증금이 통째로 날아간다. '빌라왕' 사건 피해자들도 대부분 어렵게 당한 게 아니라, 계약 전에 30분만 들여다봤으면 걸렀을 걸 놓쳐서 당했다. 그래서 전세사기 예방은 지식이 아니라 순서다. 계약 전부터 만기까지, 각 시점에 반드시 해야 할 일을 시간 순서대로 정리했다.
전세사기는 결국 보증금을 받고 만기에 안 돌려주는 것이고, 형사적으로는 사기죄(형법 제347조)나 횡령죄(제355조)가 된다. 2024년 전세사기피해자 특별법 개정으로 구제 요건이 완화됐지만, 당하고 나서 받는 구제는 원금에 한참 못 미친다. 결론은 늘 같다 — 계약 전에 막는 게 전부다. 국토부가 나누는 4대 유형부터 머리에 넣고 시작하자.
① 깡통전세형 — 선순위 근저당·전세금 합이 시세에 육박해 경매 시 보증금 전액 손실
② 이중계약형 — 같은 물건을 여러 임차인과 중복 계약
③ 명의도용형 — 집주인 행세를 하는 사람과 계약
④ 신탁사기형 — 신탁 등기된 물건을 위탁자(외형상 집주인)가 무단 임대
STEP 1 · 계약 전 — 등기부부터 떼고 시작한다
등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원이면 본다. 계약이 잡히면 계약 당일 최신본을 내가 직접 떼는 게 원칙이다. 중개사가 보여주는 출력본은 며칠 전 것일 수 있고, 그 사이 근저당이 새로 잡혔을 수도 있다.
확인 순서는 이 체크리스트대로만 하면 된다.
- ✅ 갑구(소유권) — 등기부 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인가? 대리인 계약이면 위임장·인감증명서 원본 필수
- ✅ 가압류·압류·가처분 — 하나라도 보이면 소유자가 채무 분쟁 중이라는 신호. 계약 중단이 안전
- ✅ 소유권이전청구권 가등기 — 제3자가 이미 매수 예약한 물건, 명도 위험
- ✅ 을구(빚) 70% 룰 — 선순위 채권 + 내 보증금 ≤ 시세의 70%인가?
- ✅ 건축물대장 — '위반건축물' 표기가 있으면 보증보험 가입 자체가 막힌다
70% 룰을 예로 들면, 시세 3억 빌라에 근저당 1억 8천이 잡혀 있는데 전세 1억을 부른다면 합쳐서 2억 8천 — 시세의 93%다. 경매로 넘어가면 보증금은 다 날린다고 봐야 한다.
제일 많이 놓치는 함정 — 신탁 물건
갑구에 '신탁'이 찍혀 있고 소유자가 신탁회사로 돼 있으면 바짝 긴장해야 한다. 이때 계약의 진짜 당사자는 외형상 집주인(위탁자)이 아니라 신탁회사(수탁자)다. 수탁자 동의 없이 맺은 임대차는 신탁법 제61조상 신탁회사에 대항할 수 없다 — 신탁회사가 "그 계약 나는 모른다" 하면 보증금을 못 돌려받는다. 신탁 물건이면 반드시 신탁회사의 임대 동의서 원본을 받아야 하고, 이게 없으면 아무리 싸도 들어가면 안 된다.
STEP 2 · 계약 당일 — 보증보험 되는 집인지가 관문
HUG의 전세보증금반환보증은 보증금을 떼일 위험을 막는 가장 강력한 장치다. 핵심은 아무 집이나 되는 게 아니라는 것. 가입 요건을 못 맞추는 집은 대체로 위험한 집이라, 계약 전에 가입 가능 여부부터 조회하는 게 순서다. 2026년 기준으로 가장 중요한 기준은 이른바 '126% 룰'이다.
주택가격 = 공시가격 × 140%, 여기에 담보인정비율 90%를 적용 → 결국 공시가격의 126%까지만 전세보증금으로 인정.
예) 공시가격 2억 원 빌라 → 2억 × 126% = 2억 5,200만 원 초과 시 가입 거절.
과거 150%였던 비율이 회수 가능성을 높이려고 126%로 강화됐다. 빌라·다세대는 안심전세앱에서 공시가격을 미리 확인하자.
| 항목 | HUG | SGI서울보증 | HF(주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 보증 한도 | 수도권 7억·지방 5억 | 제한 없음(아파트) | 기관 기준 |
| 주택가격 요건 | 공시가 126% 이내 | 감정가 기준 | 공시가 기준 |
| 보증료율(연) | 약 0.097~0.211% | 아파트 0.229% 등 | 약 0.04~0.18% |
| 강점 | 보증료 지원 대상 넓음 | 고액 아파트 | 낮은 보증료 |
일반 빌라·다세대라면 보증료 지원까지 받을 수 있는 HUG가 무난하고, 한도를 넘는 고액 아파트는 한도 제한이 없는 SGI가 맞다. 무주택·소득 요건을 갖추면 지자체·HUG 보증료 지원사업으로 납부액 대부분을 돌려받을 수도 있다. (가입 한도·요건은 정책에 따라 바뀌니 신청 시점에 HUG에서 최신 기준을 확인하자.)
STEP 3 · 잔금·입주일 — 여기가 진짜 골든타임
주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터, 우선변제권은 확정일자와 전입신고 중 늦은 쪽의 다음 날 0시부터 생긴다. 그래서 잔금 내는 날 전입신고와 확정일자를 같이 끝내야 한다. 이사하고 주민센터 문 닫기 전에 처리하라는 얘기다.
- ✅ 잔금 지급 직전, 등기부를 한 번 더 떼서 새 근저당이 안 잡혔는지 확인
- ✅ 잔금일 당일 주민센터 방문 → 전입신고 + 확정일자 동시 처리
- ✅ 계약서·계약금·잔금 이체 내역 보관 (분쟁 시 증거)
잔금을 치른 뒤 전입신고 전 사이에 임대인이 새 근저당을 잡으면, 그 근저당이 내 대항력보다 선순위가 돼버린다. 잔금 지급과 등기 이동이 동시에 이뤄지도록 법무사를 통해 조치하고, 잔금일 당일 등기부를 다시 확인하는 게 안전하다.
STEP 4 · 만기 6~2개월 전 — 갱신이냐 퇴거냐를 미리 정한다
2020년 7월 개정으로 임차인은 1회 계약갱신을 청구할 수 있고(2년+2년), 갱신 때 임대료 인상은 5% 이내로 묶인다. 청구할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지다. 이 창을 놓치면 권리를 못 쓸 수 있으니 만기 반년 전에 알림을 걸어두자. 인상 폭이 적정한지는 임대료 인상 상한 5% 규정과 임대료 인상율 계산기로 확인하면 된다.
묵시적 갱신은 양쪽 다 만료 전에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년 자동 연장되는 것이다. 이 기간엔 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 나갈 수 있지만 임대인은 못 자른다 — 임차인에게 유리한 제도다. 월세·보증금 조건을 다시 짜야 한다면 월세 계약 시 체크포인트도 함께 보면 도움이 된다.
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