전세든 월세든 세를 놓기 시작하면 5월 종합소득세 신고가 새 숙제로 따라온다. 처음엔 "1주택인데 무슨 세금이야" 싶지만, 막상 들여다보면 주택 수와 신고 방식에 따라 세금이 꽤 갈린다. "내 경우는 과세 대상인가"부터 순서대로 판단해 내려가 보자.
1단계 · 내 경우는 과세 대상인가
2019년부터 주택 임대소득 과세가 강화돼서, 이제 1주택자도 월세를 받으면 원칙적으로 과세 대상이다. 다만 기준시가 12억 원 이하 1주택의 월세는 비과세다. 주택 수는 부부 합산으로 세니, "내 명의만 1채"로 안심하면 안 된다. 2주택부터는 월세 전액 과세, 3주택 이상이면 전세 보증금에 붙는 간주임대료까지 잡힌다.
| 보유 주택 수(부부 합산) | 월세 수입 | 전세 보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 (기준시가 12억 이하) | 비과세 | 비과세 |
| 1주택 (기준시가 12억 초과) | 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세* |
| 3주택 이상 | 과세 | 3억 초과분 간주임대료 과세 |
* 2026년부터 기준시가 12억 초과 주택을 2채 보유하면 보증금에도 간주임대료가 과세되도록 확대됐다. 또 전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 이하 소형주택을 주택 수·보증금에서 빼주는 특례는 2026년 12월 31일 일몰 예정이다.
2단계 · 분리과세 vs 종합과세 — 2,000만 원이 갈림길
임대소득이 연 2,000만 원 이하면 분리과세(14% 단일)와 종합과세(6~45% 누진) 중 유리한 쪽을 고를 수 있다. 분리과세는 필요경비를 50%(등록 임대사업자는 60%)로 뭉뚱그려 인정하고, 종합과세는 실제 쓴 경비를 전액 공제한다. 어느 게 유리한지는 다른 소득과 실제 경비 규모에 달렸다.
근로소득·사업소득 등 다른 소득이 많아 종합소득세율이 24% 이상인 경우
필요경비가 수입의 50% 미만인 경우
종합과세가 유리한 경우
다른 소득이 없거나 적어 기본공제 등 소득공제를 활용할 수 있는 경우
실제 필요경비(대출이자·수리비·감가상각 등)가 수입의 50% 이상인 경우
3단계 · 종합과세라면 — 이건 다 경비로 뺀다
종합과세를 고르면 실제 들어간 필요경비를 전액 공제할 수 있다. 빠뜨리기 쉬운 것들이라 미리 챙겨두자.
- 대출이자 — 임대용 부동산 취득을 위한 차입금 이자
- 감가상각비 — 건물 부분의 정액법 상각(내용연수 약 40년)
- 수선비 — 노후화에 따른 수리·교체 비용(보일러·도배·장판 등)
- 재산세·종합부동산세 — 임대용 부동산에 부과된 세액
- 화재·건물 보험료
- 중개수수료 — 임차인 모집을 위한 중개 수수료
4단계 · 전세 보증금에도 세금이 — 간주임대료 계산
3주택 이상이고 전세 보증금 합계가 3억 원을 넘으면, 그 초과분에 '간주임대료'를 매긴다. 전세는 월세가 없는데도 보증금을 굴려 수익을 낸다고 보고 과세하는 것이다. 공식은 (보증금 합계 − 3억) × 60% × 정기예금이자율이고, 이 이자율은 매년 기획재정부가 고시한다. 2025년 귀속분(2026년 신고)은 연 3.1%로, 직전 3.5%에서 내렸다.
예를 들어 보증금 합계 8억 원인 3주택자라면 (8억 − 3억) × 60% × 3.1% = 930만 원이 임대소득에 더해진다. 보유세·양도세와도 얽히니, 6월 1일 보유세 타이밍과 함께 계산해두면 좋다. (이자율·기준은 해마다 바뀌니 신고 시점의 고시를 확인하자.)
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