주택 임대소득 과세 구조 — 과세 대상과 비과세 기준
2019년부터 주택 임대소득 과세가 전면 강화되어, 1주택자도 월세 수입이 있으면 원칙적으로 과세 대상이 된다. 다만 기준시가 12억 원 이하 1주택자의 월세 소득은 비과세가 적용된다. 2주택 이상 보유자는 월세 수입 전액, 3주택 이상은 보증금 합산액 3억 원 초과분에 대한 간주임대료까지 과세된다.
| 보유 주택 수 | 월세 수입 | 전세 보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 (기준시가 12억 이하) | 비과세 | 비과세 |
| 1주택 (기준시가 12억 초과) | 과세 | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 3억 초과분 간주임대료 과세 |
분리과세 vs 종합과세 — 연 2,000만 원 기준 선택 전략
임대소득이 연 2,000만 원 이하인 경우 분리과세(14% 단일 세율)와 종합과세(6~45% 누진 세율) 중 유리한 방식을 선택할 수 있다. 분리과세는 필요경비율을 50%(등록 임대사업자 60%)로 단순 적용하는 반면, 종합과세는 실제 필요경비를 전액 공제할 수 있다.
💡 분리과세가 유리한 경우
근로소득·사업소득 등 다른 소득이 많아 종합소득세율이 24% 이상인 경우
필요경비가 수입의 50% 미만인 경우
종합과세가 유리한 경우
다른 소득이 없거나 적어 기본공제 등 소득공제 활용 가능한 경우
실제 필요경비(대출이자·수리비·감가상각 등)가 수입의 50% 이상인 경우
근로소득·사업소득 등 다른 소득이 많아 종합소득세율이 24% 이상인 경우
필요경비가 수입의 50% 미만인 경우
종합과세가 유리한 경우
다른 소득이 없거나 적어 기본공제 등 소득공제 활용 가능한 경우
실제 필요경비(대출이자·수리비·감가상각 등)가 수입의 50% 이상인 경우
필요경비 공제 항목 — 임대소득에서 빼야 할 항목들
종합과세를 선택한 경우 실제 발생한 필요경비를 전액 공제할 수 있다. 공제 가능한 주요 항목은 다음과 같다.
- 대출이자: 임대용 부동산 취득을 위한 차입금 이자
- 감가상각비: 건물 부분의 정액법 상각(내용연수 40년)
- 수선비: 자연 노후화에 따른 수리·교체 비용 (보일러·도배·장판 등)
- 재산세·종합부동산세: 임대용 부동산에 부과된 세액
- 화재보험료·건물보험료
- 중개수수료: 임차인 모집을 위한 부동산 중개 수수료
간주임대료 — 전세 보증금에 부과되는 세금
3주택 이상 보유자의 보증금 합산액이 3억 원을 초과하면, 초과분에 대해 간주임대료를 계산하여 과세한다. 간주임대료 = (보증금 합계 - 3억) × 60% × 정기예금이자율(2026년 2.9%)로 산정된다. 예를 들어 보증금 합계 8억 원인 3주택자의 간주임대료는 (8억-3억) × 60% × 2.9% = 870만 원이며, 이 금액이 임대소득에 합산된다.
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