집 살 때 "LTV 70%니까 이만큼 빌리겠지" 계산했다가 은행에서 한도가 확 줄어 당황하는 경우가 많다. LTV·DTI·DSR이 따로 놀고, 2025년 스트레스 DSR 3단계에 규제지역 대책까지 겹치면서 실제 한도는 명목 LTV보다 한참 낮아졌다. 그래서 이 글은 이론 설명보다 실제 숫자로 한도를 끝까지 계산하는 데 초점을 뒀다. 아래 계산 흐름부터 보자.
먼저 세 지표부터 — LTV·DTI·DSR은 뭐가 다른가
셋 다 대출 한도를 제한하지만 보는 게 다르다.
| 지표 | 정식 명칭 | 계산 기준 | 규제 주체 |
|---|---|---|---|
| LTV | 주택담보대출비율 | 담보물 가치 대비 대출액 | 담보 심사 |
| DTI | 총부채상환비율 | 연소득 대비 해당 대출 원리금 | 소득 심사 |
| DSR | 총부채원리금상환비율 | 연소득 대비 전체 대출 원리금 | 총량 심사 |
핵심은 DSR이다. DTI는 새로 받는 주담대 원리금만 보지만, DSR은 신용대출·자동차할부·카드론·학자금까지 모든 빚의 원리금을 합쳐서 본다. 총 대출 1억 원을 넘으면 DSR 40%(2금융권 50%) 규제가 걸려, 실무에선 LTV와 DSR 중 더 낮은 값이 실제 한도가 된다.
STEP 1 · LTV — 2026년 규제지역은 40%까지 조여졌다
2025년 6·27, 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 묶이면서 LTV가 크게 내려갔다. 규제지역에서는 무주택 실수요자도 일반 LTV가 40%로 떨어졌고, 다주택자는 0%(주담대 금지)다.
| 구분 | 무주택·실수요 | 1주택(처분 조건) | 다주택 |
|---|---|---|---|
| 규제지역(서울 전역·경기 일부) | 40% | 40% (기존주택 처분) | 0% |
| 비규제지역 | 70% | 70% | 60% |
| 생애최초 | 규제 70% / 비규제 80% | — | — |
LTV·DSR과 별개로, 수도권·규제지역에서는 주택가격 15억 이하 최대 6억 / 15~25억 최대 4억 / 25억 초과 최대 2억으로 주담대 총액이 제한된다. 또 은행은 KB시세·감정가·공시가 중 낮은 값으로 LTV를 잡으니, 시세 5억이라도 감정가가 4.5억이면 그 기준으로 계산된다.
STEP 2·3 · DSR과 스트레스 금리 — 미래 금리까지 얹는다
DSR 여력은 연소득 × 40% − 기존 대출 연 원리금으로 잡고, 이 여력을 30년 만기 원리금으로 역산하면 신규 대출 가능액이 나온다. 문제는 여기에 스트레스 금리가 얹힌다는 것이다.
스트레스 DSR은 지금 금리가 아니라 '오를 수도 있는 금리'를 더해 한도를 잡는 제도다. 2025년 7월 3단계가 시행되면서, 스트레스 금리 하한이 수도권·규제지역 주담대는 3.0%p, 지방 비규제지역은 0.75%p로 적용된다. 실제 금리가 4.0%라도 수도권이면 7.0% 수준으로 계산되니, 받을 수 있는 금액이 크게 줄어든다.
연소득 1억 원·30년 만기·변동금리 기준으로, 스트레스 DSR 적용 전 약 6억 5,800만 원이던 한도가 3단계 시행 후 약 5억 5,600만 원으로 줄었다(약 1억 2,000만 원 감소). 변동금리일수록 스트레스가 크게 반영되므로, 한도 측면에서는 혼합형·주기형(고정) 상품이 유리하다.
STEP 4 · 정책 모기지 — 일반 대출보다 먼저 확인하라
디딤돌·버팀목·보금자리론 같은 정책 대출은 DSR이 빠지거나 완화돼서, 요건만 맞으면 일반 은행 대출보다 훨씬 유리하다. 신혼·생애최초·출산 가구라면 일반 대출을 알아보기 전에 정책 모기지부터 따지는 게 순서다. 구체적인 소득·주택가격 요건과 신혼부부 특례는 신혼부부 주택자금 지원 글에 표로 정리해뒀다.
실전 정리 — 결국 한도는 제일 낮은 값
맨 위 계산으로 돌아가 보자. 연소득 6,000만 원, 기존 신용대출 연 원리금 600만 원, 무주택, 비규제지역 4억 아파트라면 — LTV로는 2.8억, DSR·스트레스로는 약 2.4억이 나온다. 실제 한도는 이 중 가장 낮은 약 2.4억이고, 자기 자금 1.6억이 필요하다는 얘기다. 같은 집이라도 규제지역이면 LTV 40%가 걸려 한도가 더 쪼그라든다.
인상·전환 등 임대차 쪽 숫자가 필요하면 임대료 5% 상한 판단법도 함께 보면 된다. (규제·금리는 수시로 바뀌니 신청 시점 기준을 은행·금융위 공지에서 꼭 확인하자.)
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