상가건물 임대차보호법 총무팀 실무 가이드 2026 — 환산보증금·계약갱신·임대료 상한

1. 상가건물 임대차보호법이란?

상가건물 임대차보호법(상임법)은 상가·사무실 등을 임차한 소상공인과 기업이 임대인의 일방적인 임대료 인상, 계약 해지로부터 보호받을 수 있도록 만든 법률입니다. 2002년 시행되었으며, 이후 지속적으로 개정되어 임차인 보호가 강화되었습니다.

상임법은 모든 상가 임대차에 적용되는 것이 아닙니다. 환산보증금이 지역별 기준 금액 이하인 경우에만 적용됩니다.

환산보증금 계산 공식: 보증금 + (월세 × 100)

지역	환산보증금 기준	적용 범위
서울특별시	9억 원 이하	서울 전 지역
수도권 과밀억제권역·부산	6억 9,000만 원 이하	인천·의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·부산광역시
광역시·특례시·세종	5억 4,000만 원 이하	대구·광주·대전·울산(군 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기)
그 밖의 지역	3억 7,000만 원 이하	위 지역 외 시·군·읍·면 전 지역

💡 예시: 서울 사무실, 보증금 3억 원, 월세 200만 원이라면? 환산보증금 = 3억 + (200만 × 100) = 5억 원. 서울 기준 9억 이하이므로 상임법 적용 대상입니다.

상임법 적용 대상 임차인은 최초 계약일부터 10년 동안 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 특별한 사유(재건축, 임차인의 3기 이상 차임 연체 등)가 없는 한 갱신을 거절할 수 없습니다.

계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인이 갱신 의사를 표시해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신 요구권을 행사하지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

계약 갱신 시 임대료(월세 및 보증금) 인상률은 직전 계약의 5%를 초과할 수 없습니다. 이는 법정 상한이므로 임대인이 아무리 요구해도 이를 초과하는 인상은 무효입니다.

⚠️ 주의: 5% 상한은 계약 갱신 시에만 적용됩니다. 신규 계약 체결 시에는 적용되지 않습니다. 또한 임대인이 새로운 임차인을 들이고 싶어 갱신을 거절한 후 단기간 내 더 비싼 임대료로 재임대하는 행위는 법적으로 제한됩니다.

보증금과 월세를 함께 올리는 경우에는 환산보증금 기준으로 5%를 계산합니다. 예를 들어 현재 환산보증금이 5억 원이라면, 갱신 후 환산보증금은 최대 5억 2,500만 원까지만 가능합니다.

상임법 개정(2015년)으로 권리금 회수 방해 금지 규정이 생겼습니다. 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 임차인이 새로운 임차인을 주선하는 것을 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.

임대인이 권리금 회수를 방해하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 재건축, 직접 사용 등의 정당한 사유가 있는 경우에는 권리금 회수 기회 보호 의무가 없을 수 있습니다.