📋 임대차 기본 정보
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🔨 공사 항목별 입력
| 공종 | 세부 공종 | 공사비 (원) | 내용연수 | 임차인 부담률실제 협의값 | |
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| 합계 | 0원 | ||||
💡본 계산기는 내용연수 감가상각 기준 참고용입니다. 실제 원상복구 범위·비용은 임대차 계약서 특약, 임대인·임차인 협의, 법원 판례에 따라 달라질 수 있습니다. 법적 분쟁 시 전문가와 상담하세요.
공사 항목별 공사비와 내용연수를 입력하면 사용기간에 따른 감가상각 후 임차인 실부담 원상복구 비용을 자동 계산합니다.
| 공종 | 세부 공종 | 공사비 (원) | 내용연수 | 임차인 부담률실제 협의값 | |
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| 합계 | 0원 | ||||
임대차 계약 종료 후 원상복구는 임차인의 의무이지만, 시간이 지남에 따라 발생하는 자연적 마모(감가상각)는 임차인이 부담하지 않아도 됩니다. 원상복구 비용에서 감가상각분을 제외한 임차인의 실질 부담액을 정확히 계산하는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.
원상복구 비용 × (잔존 내용연수 ÷ 총 내용연수) = 임차인 부담액으로 계산합니다. 예를 들어 내용연수 10년인 시설물을 7년 사용 후 교체 비용이 100만 원이라면 임차인 부담은 100만 원 × (3÷10) = 30만 원입니다. 자연적 마모에 의한 손상은 임차인 부담이 아닙니다.
입주 전 시설물 상태를 사진과 함께 기록하고, 계약서에 원상복구 범위를 명확히 명시하세요. 퇴거 전 임대인과 함께 시설물 점검을 실시하고 합의서를 작성하는 것이 좋습니다. 분쟁 시 내용연수 기준은 국토교통부 고시 기준을 따릅니다.
원상복구 비용 계산기 — 감가상각 후 임차인 부담액 자는 임대차 관리 업무에서 자주 사용하는 핵심 도구입니다. 정확한 계산과 체계적인 기록을 통해 업무 효율을 높이고, 법적 의무 이행과 비용 관리를 동시에 달성할 수 있습니다. 총무랩의 모든 도구는 서버로 데이터를 전송하지 않으며, 브라우저에서 즉시 사용할 수 있습니다.
원상복구란 임차인이 퇴거 시 임대 목적물을 임대 당시 상태로 되돌리는 의무입니다(민법 제654조). 그러나 모든 손상에 대해 임차인이 비용을 부담하는 것은 아닙니다. 정상적인 사용에 의한 자연적 마모(자연소모)는 임차인 부담이 아닙니다.
임차인 부담 항목: 임차인 과실로 인한 손상(벽 훼손, 바닥 스크래치 등), 임차인이 설치한 인테리어 공사물(파티션, 조명 등), 특약으로 원상복구를 약정한 시설물. 임대인 부담 항목: 시간 경과에 따른 자연 마모(도배·장판 노후화 등), 구조적 하자로 인한 손상, 임대인이 설치한 기본 설비의 자연 노후화.
원상복구 비용은 교체 당시 가격 전액이 아니라 잔존가치를 기준으로 임차인이 부담합니다. 잔존가치 = 새 제품 가격 × (1 - 사용연수 ÷ 내용연수). 예를 들어 내용연수 10년인 바닥재를 5년 사용 후 교체한다면 새 제품 가격의 50%를 임차인이 부담합니다. 주요 내용연수: 도배 5~6년, 장판 10년, 페인트 5~6년, 조명기구 8~10년.
1위는 도배·벽지로, 특약 없이도 임대인이 원상복구를 요구하는 경우가 많습니다. 2위는 바닥재(강화마루, 타일 등), 3위는 조명 교체, 4위는 에어컨·냉난방 설비, 5위는 사무실 인테리어 공사물(파티션, 빌트인 가구 등)입니다.
계약서 작성 시 원상복구 범위를 구체적으로 명시하세요. 예: "임차인은 퇴거 시 임차인이 설치한 인테리어(파티션, 추가 조명 등)만 철거하며, 벽면 도배 및 바닥재는 임대인 부담으로 한다." 또한 입주 시 현장 사진을 촬영하여 보관하면 퇴거 시 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.
원상복구 비용 분쟁 시 우선 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청(무료)을 권장합니다. 조정이 실패하면 소액사건심판(3,000만원 이하)이나 민사소송을 통해 해결합니다. 보증금에서 원상복구 비용을 일방적으로 공제하는 것은 분쟁의 소지가 있으므로 주의하세요.
임대인이 일방적으로 공제할 수 있는 것은 명확히 합의된 항목에 한합니다. 이의가 있다면 내용증명으로 이의 제기 후 임대차분쟁조정위원회에 신청하거나 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.
계약서 특약이 있는 경우 그에 따릅니다. 특약이 없다면 원칙적으로 원래 상태로 복구해야 하지만, 임대인이 수익성 향상에 기여한 시설물을 그대로 두기를 원하는 경우도 있으므로 퇴거 전 협의하는 것이 좋습니다.
입주 시 사진과 동영상으로 기존 파손 상태를 기록해 두었다면 이를 증거로 활용할 수 있습니다. 기록이 없다면 분쟁 해결이 어려울 수 있으므로, 향후 계약 시에는 입주 체크리스트와 사진 촬영을 반드시 하세요.