📋 실무 아티클
환산보증금 완전 가이드
상가 임대차 보호 기준·우선변제권 확인
환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산하며, 상가건물임대차보호법 적용 여부와 소액임차인 우선변제 기준을 판단하는 핵심 지표입니다.
1 2026년 지역별 환산보증금 기준
| 지역 | 적용 기준액 | 소액 우선변제 |
|---|---|---|
| 서울 | 9억원 이하 | 6,500만원 → 2,200만원 |
| 수도권 과밀억제 | 6억 9천만원 이하 | 5,500만원 → 1,900만원 |
| 광역시·세종 등 | 5억 4천만원 이하 | 3,800만원 → 1,300만원 |
| 그 외 | 3억 7천만원 이하 | 3,000만원 → 1,000만원 |
2 환산보증금 계산 공식
📌 계산 공식
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
예) 보증금 5,000만원 + 월세 300만원
→ 5,000 + 30,000 = 35,000만원 = 3억 5,000만원
3 환산보증금 초과 시 영향
임대료 증액 제한 미적용
기준 초과 시 5% 임대료 인상 제한 규정이 적용되지 않습니다
계약갱신 청구권 제한
기준 초과 시 10년 갱신 청구권이 보장되지 않을 수 있습니다
우선변제권 미적용
경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리가 없습니다
4 총무팀 임대차 계약 실무
가. 계약 전 환산보증금 계산 → 보호법 적용 여부 확인
나. 갱신 시 5% 인상 제한 적용 여부 확인
다. 해지 시 원상복구 범위, 보증금 반환 시기 협의
라. 분쟁 시 임차상가건물분쟁조정위원회 활용 가능
FAQ 자주 묻는 질문
Q. 환산보증금을 초과하면 임대료 인상 제한이 없나요?
A. 맞습니다. 기준 초과 시 5% 상한이 미적용됩니다.
TIP 실무 활용 팁
- 계약 전 환산보증금 계산을 먼저 확인하세요.
📚 근거 법령
상가건물임대차보호법 제2조
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