총무팀 자주 묻는 질문 50가지

건축법 제19조에 따라 변경 방향에 따라 결정됩니다.

시설군은 1군(자동차)~9군(기타) 총 9개로 분류됩니다. 번호가 낮을수록 상위군입니다. 예를 들어 제2종근린생활시설(7군)을 문화집회시설(4군)로 바꾸는 것은 상위군 이동이므로 허가가 필요합니다.

네, 반드시 용도변경이 필요합니다. 업무시설은 8군, 학원(교육연구시설)은 6군으로 상위군 이동에 해당하므로 허가가 필요합니다.

용도변경 없이 학원으로 운영하다 적발되면 불법 건축물로 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 교육청의 학원 등록 과정에서도 건축물대장 확인이 이루어지므로 용도변경을 먼저 완료해야 합니다.

건축법 시행령 제14조 제5항에 따라, 같은 시설군 내 변경이더라도 변경 부분 바닥면적 합계가 500㎡ 이상이면 신고 대상이 됩니다.

예를 들어 제1종근린생활시설에서 제2종근린생활시설(같은 7군)로 바꾸더라도 변경 면적이 500㎡를 넘으면 신고가 필요합니다. 500㎡ 미만이면 건축물대장 기재 신청으로 처리할 수 있습니다.

• 허가: 15일 이내 (보완 요청 시 연장 가능)
• 신고: 5일 이내 수리
• 건축물대장 기재: 즉시 또는 3일 이내

실무에서는 서류 보완이나 담당자 협의로 더 걸리는 경우가 많습니다. 인테리어 공사 일정 전에 충분한 여유를 두고 신청하세요. 허가 전 공사 착공은 불법입니다.

건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다른 것은 건축법 위반에 해당합니다. 발각 시 이행강제금(연 2회까지, 시가의 최대 10%)이 부과될 수 있습니다.

자진 신고해서 정상화하면 이행강제금을 면제받을 수 있는 경우도 있으므로 관할 구청 건축과에 먼저 상담하는 것이 좋습니다.

• 정부24 (gov.kr): 온라인 무료 열람·발급
• 세움터 (eais.go.kr): 층별 상세 용도·면적 확인 가능
• 관할 구청 건축과: 방문 발급

용도변경 신청 시에는 최근 발급본을 사용해야 하며, 층별 용도와 면적이 기재된 일반 건축물대장을 준비하세요. 표제부만 있는 총괄표제부는 층별 정보가 없으니 주의하세요.

네, 반드시 바뀝니다. 용도변경 후에는 변경된 용도에 맞는 소방시설 기준이 새로 적용됩니다. 기존에 소화기만 있어도 됐던 공간이 변경 후에는 스프링클러가 필요해지는 경우도 있습니다.

건물 소유자인 임대인의 동의 없이는 용도변경 신청이 어렵습니다. 용도변경 신청서에는 건물주의 동의 또는 위임장이 필요하기 때문입니다.

계약 전 단계라면 반드시 계약서에 "임대인은 임차인의 사업 용도에 맞는 용도변경에 협조한다"는 특약을 넣으세요. 이미 계약한 경우라면 임대인과 협의하거나, 용도변경이 불가능한 건물이라면 이전을 검토해야 합니다.

환산보증금이 지역별 기준 이하인 경우에만 전면 적용됩니다. 환산보증금 계산법은 다음과 같습니다.

기준 초과 시 계약갱신요구권과 임대료 인상 제한은 적용되지 않습니다. 그러나 권리금 보호와 대항력·우선변제권은 기준 초과 여부와 관계없이 적용됩니다.

최초 임대차 계약 시작일부터 합산해서 10년까지 계산합니다. 중간에 계약을 갱신하거나 임대인이 바뀌어도 최초 계약일 기준으로 계속 누적됩니다.

예시: 2016년 1월 최초 계약 → 2026년 1월이 되면 10년이 소진되어 그 이후의 갱신은 임대인이 거절할 수 있습니다.

환산보증금 기준 이하인 경우, 상가임대차보호법 제11조에 따라 5% 초과 인상에 거절할 수 있습니다.

단, 환산보증금이 지역 기준을 초과하면 이 조항이 적용되지 않아 당사자 간 합의로 결정됩니다.

주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

즉, 빠르게 이사하려면 최소 3개월 전에 해지 통보를 해야 합니다. 3개월을 기다리지 않고 나가면 보증금 반환 시 분쟁이 생길 수 있습니다.

법령에 명시 규정이 없어 민법과 판례 기준으로 판단합니다.

• 임차인 부담: 직접 설치한 인테리어·간판·시설물
• 임대인 부담: 통상적 사용에 따른 마모·변색·노후화
• 협의 사항: 임대인 동의 하에 설치한 시설물, 도배·장판 등 소모품

분쟁이 발생하면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회를 통해 무료로 조정받을 수 있습니다.

상가임대차보호법 제10조의4에 따라 임대차 종료 3개월 전부터 보호가 시작됩니다.

• 신규 임차인을 직접 구해서 임대인에게 서면으로 통보하세요.
• 권리금 계약서를 반드시 서면으로 작성하고 보관하세요.
• 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거부하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가임대차보호법에 따라 임대인이 건물 철거·재건축을 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있는 조건이 있습니다. 그러나 조건이 까다롭습니다.

• 안전진단 결과 건물이 노후·훼손되어 철거가 불가피한 경우
• 다른 법령에 따른 의무 이행을 위해 철거가 필요한 경우
• 임차인에게 1년 이상 전 서면으로 통보한 경우

막연한 "나중에 재건축할 것"이라는 구두 통보는 갱신 거절 사유가 되지 않습니다. 법적 요건을 갖추지 않은 경우라면 계약갱신요구권을 행사하세요.

실무에서 분쟁이 자주 발생하는 항목들을 특약으로 미리 명시해 두면 됩니다.

• 원상복구 범위 구체적 명시 (공사 전 현황 사진 첨부)
• 인테리어 공사 허용 여부 및 임대인 동의 범위
• 계약 종료 전 해지 통보 기간 (통상 1~6개월)
• 임대인의 용도변경 협조 의무
• 관리비 항목과 산정 방식
• 주차 공간 사용 여부·조건

대항력을 갖춘 임차인은 새 낙찰자에게 임대차 계약을 주장할 수 있습니다.

사업자등록을 하지 않으면 대항력이 없어 낙찰자가 나가라고 하면 나가야 합니다. 반드시 입점 즉시 사업자등록을 하세요.

• 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회: 임대차 분쟁 무료 조정 (분쟁조정 신청은 전국 한국부동산원 지사)
• 법률구조공단: 소득 기준 충족 시 무료 법률 상담·소송 지원
• 국민권익위원회: 공공기관·관공서 관련 임대차 고충 처리
• 대한법률구조공단 콜센터: 132 (무료 상담)

선임 기간: 선임 사유 발생일로부터 30일 이내. 관할 소방서에 신고 의무. 미선임 시 과태료 300만원.

소방안전관리자는 해당 등급의 자격증 소지자 또는 교육 이수자 중에서 선임해야 합니다. 내부 직원이 자격을 취득해 선임하거나 외부 대행업체를 이용할 수 있습니다.

• 문화·집회시설: 수용인원 100명 이상
• 판매시설: 연면적 1,000㎡ 이상
• 의료시설: 전 층 (면적 무관)
• 숙박시설: 연면적 600㎡ 이상
• 복합건물·오피스텔: 11층 이상
• 창고: 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상
• 지하가: 연면적 1,000㎡ 이상

다중이용업소(노래방·PC방·음식점 등)는 간이스프링클러 설치 의무가 있습니다.

• 작동기능점검: 연 1회 이상 (모든 특정소방대상물)
• 종합정밀점검: 연 1회 이상 (연면적 5,000㎡ 이상 등 대형 건물)

점검 결과는 완료 후 30일 이내에 관할 소방서에 제출해야 합니다. 미실시 시 과태료 200만원.

다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제2조에서 규정하는 업종에 해당하면 다중이용업소입니다. 주요 업종은 다음과 같습니다.

• 일반·휴게음식점: 지상 100㎡ 이상 (지하 66㎡)
• 단란주점·유흥주점: 면적 무관
• 노래연습장·PC방·고시원: 면적 무관
• 영화관·산후조리원·안마원: 면적 무관
• 학원: 수용인원 100명 이상 또는 1,000㎡ 이상

소방시설법 시행령에 따라 바닥면적 기준으로 산정합니다.

각 층마다, 그리고 각 50m 이내마다 최소 1개 이상 배치해야 합니다. 실제 점검 시 위치와 유효기간(5년)도 함께 확인합니다.

소방안전관리 대상물(선임 의무 건물)은 연 2회 이상 소방훈련을 실시해야 합니다. 단, 소규모 대상물은 연 1회 이상입니다.

• 훈련 실시 내용(일시·인원·내용)을 기록해 2년간 보관해야 합니다.
• 소방서에서 요청 시 제출할 수 있어야 합니다.
• 훈련 전 소방서에 미리 통보하면 소방서에서 지원을 받을 수 있습니다.

다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제13조의2에 따라 다중이용업소 운영자는 화재배상책임보험에 의무적으로 가입해야 합니다.

• 대인 손해: 1인당 최소 1억5천만원
• 대물 손해: 1건당 최소 1천만원

미가입 시 300만원 이하 과태료. 매년 갱신이 필요하므로 보험 만료일 관리가 중요합니다.

소방청 국가화재정보시스템(nfds.go.kr)에서 건물의 소방시설 점검 이력을 조회할 수 있습니다. 점검 미실시 이력이 많으면 소방시설이 제대로 관리되지 않은 건물일 수 있습니다.

임차 계약 전 임대인에게 최근 소방점검 결과보고서를 요청하고, 주요 소방시설(소화기·유도등·비상구 등)이 정상 작동하는지 직접 확인하는 것이 좋습니다.

• 재산종합보험: 건물·집기·설비·재고의 화재·폭발·도난·자연재해 손해 보장
• 배상책임보험: 사업장 방문객 신체·재물 사고 시 법적 배상책임 보장
• 임원배상책임(D&O): 이사·임원의 직무상 법적 책임 및 소송 비용 보장
• 근재보험: 직원 업무 중 상해·사망·장해 시 산재 초과 보장
• 생산물배상책임: 제품 결함으로 인한 소비자 피해 보장 (제조·판매업)
• 화재보험: 임차 건물 의무 가입 (건물주 요구 시)

만료 30일 전에 움직이면 "지금 안 하면 공백이 생긴다"는 압박에 불리한 조건으로 계약할 수 있습니다. 90일 전 시작이 가장 이상적입니다.

보험료만 보는 것은 위험합니다. 다음 4가지를 반드시 비교해야 합니다.

• 자기부담금: 사고당 자기부담금이 높으면 실질 보장액이 줄어듭니다. 보험료 절감액과 자기부담금 증가분을 계산하세요.
• 보장 제외 항목: 자연재해·도난·기계파손이 기본 포함인지 특약인지 확인하세요.
• 갱신 시 인상 이력: 1년차 저렴해도 2~3년차에 급격히 인상하는 경우가 있습니다.
• 사고 처리 속도: 실제 사고 시 보험금 지급까지 며칠이 걸리는지 확인하세요.

보험 만료일이 지난 공백 기간에 발생한 사고는 전혀 보상받을 수 없습니다. 보험은 계약 기간 내에 발생한 사고만 보장합니다.

1. 즉시 보험사 담당 설계사에게 사고 통보 (전화·문자)
2. 현장 보존: 사고 현장 사진·동영상 촬영. 임의로 치우지 마세요.
3. 보험사 감정인 방문: 보험사에서 현장 조사 일정 잡아줍니다.
4. 피해 내역 서류 제출: 견적서·영수증·진단서 등
5. 보험금 협의 및 수령

청구 기한은 사고 발생일로부터 3년 이내입니다. 늦더라도 청구하면 받을 수 있으니 포기하지 마세요.

• 근재보험: 업무 중 사고(산재)에 대한 회사의 법적 배상책임을 보장. 산재보험으로 부족한 부분(초과 손해)을 보장합니다.
• 단체보험: 임직원 전체에게 사망·장해·질병 등 생명·건강 관련 보장을 제공하는 복리후생 성격의 보험.

근재보험은 회사가 법적 의무를 이행하기 위한 보험, 단체보험은 직원 복리후생 차원의 보험으로 성격이 다릅니다. 둘 다 가입하는 경우가 많습니다.

이사·임원이 직무를 수행하다 발생한 법적 책임을 보장하는 보험입니다. 다음과 같은 상황에서 필요합니다.

• 주주·투자자로부터 경영상 결정에 대한 손해배상 소송
• 계약 불이행·분식회계 등 경영상 위법 행위 관련 소송
• 해고·차별 등 고용 관련 소송
• M&A·기업공개 과정의 공시 위반 소송

스타트업, IPO 준비 기업, 상장사, 외국인 투자 기업 등에서 특히 중요합니다. 소송 비용만으로도 수억 원이 소요될 수 있어 임원 개인 재산 보호에 필수입니다.

보험이 여러 종류이면 만료일 관리가 특히 중요합니다. 추천하는 방법은 다음과 같습니다.

• 보험 종류·보험사·증권번호·만료일·담당 설계사를 한 표에 정리
• 만료 D-90, D-60, D-30에 리마인더 설정 (캘린더 알림)
• 총무랩 기업보험 관리 대장 활용 시 D-day 자동 계산

상시 근로자 50인 이상 사업주는 장애인 의무고용률(민간기업 3.1%)을 지켜야 합니다. 의무 인원에 미달하면 고용부담금을 납부해야 합니다.

장애인 표준사업장이나 장애인 직업재활시설에 도급(외주)을 주면, 그 도급 금액의 일정 비율을 고용부담금에서 감면받는 제도입니다.

• 감면 한도: 연간 도급액의 최대 30%
• 신청처: 한국장애인고용공단
• 신청 시기: 다음 연도 1월 31일 부담금 신고 시 함께 적용

청소·보안·급식·인쇄·포장 등 다양한 업무를 장애인 표준사업장에 외주를 줄 수 있습니다. 사전에 공단에 확인해 인정 여부를 검토하세요.

맞습니다. 중증장애인 1명 = 의무고용 인원 2명으로 산정합니다. 이를 더블카운트 제도라고 합니다.

중증장애인을 1명 고용하면 의무고용 충족 계산 시 2명을 고용한 것으로 간주합니다. 따라서 부담금 절감 효과가 2배가 됩니다. 한국장애인고용공단에서 중증장애인 채용을 연계해주는 서비스를 제공합니다.

한국장애인고용공단 홈페이지(www.kead.or.kr) 또는 e하나로민원에서 온라인 신고·납부가 가능합니다. 기한 내 미신고 시 가산금이 부과됩니다.

의무고용률을 초과해서 장애인을 고용하면 오히려 고용장려금을 받을 수 있습니다.

• 경증장애인: 월 최대 30~45만원/인
• 중증장애인: 월 최대 60~80만원/인

신청처: 한국장애인고용공단 지사 또는 홈페이지 온라인 신청. 분기별로 신청할 수 있습니다. 부담금을 내고 있는 기업이라도 초과 고용한 경우 장려금을 청구할 수 있습니다.

• 장애인 고용 세액공제: 장애인을 신규 고용한 경우 인건비의 일정 비율 법인세 공제
• 고용창출투자세액공제 우대: 장애인 고용 기업에 추가 세액공제 혜택
• 4대보험 지원: 일부 조건 해당 시 사업주 부담 4대보험료 지원

세금 혜택 적용 여부는 회사의 상황에 따라 달라지므로 세무사 또는 한국장애인고용공단에 문의해 정확한 내용을 확인하세요.

인테리어 공사 단가는 범위가 넓지만 서울 기준 사무실 평균 단가입니다.

견적은 최소 3개 업체에서 받아 비교하세요. 4대보험 정산 포함 여부, 세금계산서 발행 여부도 반드시 확인하세요.

임대차 계약서나 건축물대장에는 ㎡(제곱미터)로 표기되지만, 실무에서는 평으로 많이 사용합니다. 계약 시 양쪽 단위를 모두 확인하는 습관을 들이세요.

• 운행일지: 업무용 사용 비율 증빙에 필수. 세무조사 대비
• 자동차 보험 증권: 만료일 관리 (미갱신 시 사고 발생 시 전액 자기 부담)
• 자동차세 납부 확인서: 연 2회 납부 (1월·6월)
• 정기검사 기록: 신규 등록 후 4년(경형 2년) 이내, 이후 2년마다
• 차량 구입 계약서·취등록세 납부 영수증: 자산 등록 필요

상업용 건물 관리비 분쟁에서 가장 자주 발생하는 항목입니다.

• 전기·수도 사용량 측정 방식: 개별 계량기가 없으면 면적 비례 배분 방식 사용 → 실제 사용량과 차이 발생
• 공용 부분 부담 기준: 로비·복도·주차장 등 공용 전기·청소비를 어떻게 나눌지
• 냉난방비 산정 방식: 중앙 냉난방 시스템 건물에서 특히 문제
• 주차비: 임차인 차량 수 기준인지, 면적 기준인지

계약 시 관리비 항목과 산정 기준을 계약서에 구체적으로 명시하고, 월별 명세서를 요청해 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

전기료 급증의 주요 원인과 확인 방법입니다.

• 냉난방 기기 사용량 증가: 계절 변화 시 에어컨·전열기 추가 사용 여부
• 누전: 전기 계량기 숫자를 밤에 확인. 모든 기기를 끄고 계량기가 돌면 누전 의심
• 계약 전력 초과: 역률·최대전력 초과 시 기본요금 추가
• 공용 부분 배분 오류: 건물 관리소에 전체 전기 사용량 명세 요청

건설공사 원도급 금액에 노무비율을 곱해 산출한 임금총액에 요율을 적용합니다.

노무비율과 요율은 공사 종류(건축·토목·전기 등)와 규모에 따라 달라집니다. 공사 착공 전 관할 근로복지공단에 신고 의무가 있습니다.

사원증에 포함되는 정보(이름·사번·사진·부서)는 개인정보에 해당하므로 다음을 주의해야 합니다.

• 사원증 제작 시 임직원의 동의를 받거나 내부 규정에 근거해야 합니다.
• 외부 업체에 사원증 제작을 의뢰할 때는 개인정보 처리 위탁 계약을 체결해야 합니다.
• 퇴직자 사원증은 즉시 회수 및 파기해야 합니다.
• 분실 시 즉시 접근 권한을 비활성화하고 신규 발급해야 합니다.

세법상 일반적으로 취득가액 100만원 이상인 유형자산은 고정자산으로 등록하고 감가상각해야 합니다. 100만원 미만은 소모품비로 처리 가능합니다.

다만 회사 내부 자산 관리 기준은 회사 정책에 따라 달리 정할 수 있습니다. 일부 회사는 30만원 또는 50만원을 기준으로 자체 자산 대장을 관리합니다. 내부 회계·세무 담당자와 협의해 기준을 정하는 것이 좋습니다.

계약서 보관 기간은 계약 유형과 법령에 따라 다릅니다.

• 임대차 계약서: 계약 종료 후 최소 3년 (소멸시효 고려)
• 근로 계약서: 퇴직 후 3년 (근로기준법 제42조)
• 세금계산서·거래 관련 서류: 5년 (부가가치세법)
• 주요 계약서(대형 공사 등): 10년 이상 보관 권고

원본은 별도 잠금 보관함에 보관하고, 스캔본을 클라우드에 백업해 분실에 대비하는 것이 좋습니다.

총무팀 인수인계는 빠뜨리면 나중에 문제가 되는 항목들이 많습니다. 필수 인수인계 목록입니다.

• 임대차 계약서 원본 및 만료일
• 기업보험 종류·보험사·만료일·담당 설계사 연락처
• 소방안전관리자 선임 현황 및 자격증
• 법인 차량 목록·보험 만료일·정기검사일
• 주요 거래처·협력업체 연락처 (인테리어·이사·청소 등)
• 장애인 고용부담금 신고 이력 및 다음 신고 기한
• 각종 정기 점검 일정 (소방·승강기·전기 등)
• 관리비 납부 계좌 및 자동이체 현황
• 사무용품·비품 재고 현황
• 진행 중인 공사·계약 현황